房产测量时共有建筑面积分摊的问题
2019-10-25
共有建筑面积
1)可以分摊的共有建筑面积。
a)共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；
b)共有的楼梯间、电梯间；
c)为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；
d)为本幢服务的公共用房、管理用房；
e)共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；
f)共有的室外楼梯；
g) 共有的地下室、半地下室；
h)公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
2)不应分摊的建筑面积
a)作为人防工程的建筑面积；
b)独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；
c)为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；
d) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；
e)用作公共事业的市政建设的建筑物。
3)共有面积的处理原则
a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；
b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
4)共有面积的所有权与使用权
房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。
5)共有建筑面积的分类与确认
根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类：
a）全幢共有共用的建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。
b）功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。
c）层共有共用建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。
如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。
对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。
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